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参考答案及解析
单项选择题
1.【答案】A。解析：外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税.维修基金等才能计入投资性房地产成本，增值税可以抵扣，不计入投资性房地产成本，所以入账价值=111÷(1+11%)=100(万元)。
2.【答案】D。解析：选项D，公允价值模式下投资性房地产转为非投资性房地产的公允价值与账面价值差额计入公允价值变动损益，不是其他综合收益。
相关的会计处理如下：
借：固定资产 1 500
贷：投资性房地产——成本 1 200
——公允价值变动 100
公允价值变动损益 200
3.【答案】B。解析：选项A，由投资性房地产转换为非投资性房地产不确认其他综合收益，转换日的公允价值与账面价值之差确认为公允价值变动损益;选项C，收回后，应是按照公允价值确认写字楼和土地使用权的入账金额，因此，写字楼的入账金额为1 800万元，土地使用权的入账金额为8 000万元;选项D，由于土地使用权可以和固定资产分开核算，所以土地使用权应作为无形资产单独核算。本题具体的会计处理为：
借：固定资产 1 800
无形资产 8 000
贷：投资性房地产——写字楼——成本1 000
——写字楼——公允价值变动500
——土地使用权——成本5 000
——土地使用权——公允价值变动1 000
公允价值变动损益 2 300
4.【答案】D。解析：2011年1月1日，甲公司对该项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，账务处理如下：
借：投资性房地产——成本 3 000
——公允价值变动 200
投资性房地产累计折旧 300
贷：投资性房地产 3 000
盈余公积 50
利润分配——未分配利润 450
注意：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，要追溯调整，转换日公允价值和账面价值的差额调整留存收益。
5.【答案】C。解析：选项A，企业对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的应当作为会计政策变更进行处理;选项B，存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得.且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式;选项D，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。
6.【答案】C。解析：本题考查知识点：投资性房地产的转换
以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
7.【答案】A。解析：投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。所以选项A不正确。
8.【答案】D。解析：选项A，房地产开发企业建造的商品房属于其存货，建造商品房占用的土地的成本应该转入商品房成本，增加企业的存货;选项B.C，属于企业的自用房地产。
9.【答案】A。解析：由于自用房地产转换为投资性房地产时公允价值大于账面价值，所以在转换日应确认其他综合收益30万元，这部分金额在投资性房地产处置时转入其他业务成本。同时，企业持有投资性房地产的公允价值变动损益的金额80在处置时也要转入其他业务成本。因此该项投资性房地产处置确认的处置损益。
记入“其他业务成本”科目的金额=420【出售时投资性房地产账面价值】+80【公允价值变动损益结转入其他业务成本的金额】-30【由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益抵减的其他业务成本的金额】=470(万元)。
账务处理为：
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
借：其他业务成本 420
投资性房地产——公允价值变动 80
贷：投资性房地产——成本 500
借：其他业务成本 80
贷：公允价值变动损益 80
借：其他综合收益 30
贷：其他业务成本 30
10.【答案】A。解析：处置时的分录为：
借：银行存款 300
贷：其他业务收入 300
借：其他业务成本 280
投资性房地产——公允价值变动 10
贷：投资性房地产——成本 290
借：其他业务成本 10
贷：公允价值变动损益 10
借：其他综合收益 10
贷：其他业务成本 10
所以处置损益=300(售价)-280(出售时投资性房地产账面价值)-10(公允价值变动损益结转增加的其他业务成本的金额)+10(公允价值变动损益结转减少的公允价值变动损益的金额)+10(由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益的金额)=30(万元)。
11.【答案】B。解析：处置时计入其他业务收入1 500万元，租金收入100万元，合计=1 500+100=1 600(万元)。
相关会计处理，
处置时：
借：银行存款 1 500
贷：其他业务收入 1 500
借：其他业务成本 1 000
公允价值变动损益 200
贷：投资性房地产——成本 1 000
——公允价值变动 200
收到租金时，
借：银行存款 100
贷：其他业务收入 100
【提示】处置投资性房地产时，要将账面价值转入其他业务成本，并将持有期间确认的公允价值变动损益转入其他业务成本。
12.【答案】A。解析：甲公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租，那么出租之前是作为存货核算的，出租后是用成本模式进行后续计量，转换的分录为：
借：投资性房地产 9000
贷：开发产品 9000
采用成本模式进行后续计量的投资房地产中房产的折旧原则与固定资产的折旧原则一致，即当月增加当月不计提折旧，当月减少当月仍计提折旧，20×5年度计提折旧的时间应该是11个月，所以折旧金额是9 000/50×11/12=165(万元)。
13.【答案】B。解析：投资性房地产对甲公司2010年度损益的影响额=其他业务收入150-其他业务成本100(2 000÷20)=50(万元)。
注：2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=2 000-100=1 900(万元)，可收回金额为2 000万元，没有发生减值。
相关会计处理：
2009年12月31日，
借：投资性房地产 2 800
累计折旧 500
固定资产减值准备 300
贷：固定资产 2 800
投资性房地产累计折旧 500
投资性房地产减值准备 300
2010年12月31日，
借：其他业务成本 2 000/20 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
借：银行存款 150
贷：其他业务收入 150
14.【答案】A。解析：办公楼改建后的入账价值=(1 500-600)+50×1+170+23=1 143(万元)，相关会计处理：
借：投资性房地产——在建 900
投资性房地产累计折旧 600
贷：投资性房地产 1 500
借：投资性房地产——在建 50
贷：原材料 50
借：投资性房地产——在建 170
贷：应付职工薪酬 170
借：投资性房地产——在建 23
贷：应付利息 23
15.【答案】A。解析：成本模式下，投资性房地产采用账面价值与可收回金额孰低进行期末计量。本题中预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元，确定可收回金额时，按照未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后净额孰高确定，因此可收回金额为3 700万元，投资性房地产的账面价值=6 000-1 500-500=4 000(万元)，所以应确认的减值损失=4 000-3 700=300(万元)。
相关会计处理：
借：资产减值损失 300
贷：投资性房地产减值准备 300
16.【答案】B。解析：投资性房地产发生的后续支出，不满足资本化条件的，应当在其发生时记入到当期损益，即其他业务成本中。
17.【答案】B。解析：自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
18.【答案】C。解析：选项C，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”; 选项D，再开发期间，类似于固定资产更新改造期间，投资性房地产再开发要将账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，所以再开发期间是不计提折旧或摊销的。
19.【答案】D。解析：选项A，商铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本;选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算;选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造办公楼的成本。
20.【答案】A。解析：转换当日，确认的其他综合收益的金额=5 000-(5 500-1000)=500(万元)，投资性房地产处置时要将原计入其他综合收益与公允价值变动损益的金额转入其他业务成本。应确认的处置损益=6 000-5 800+500=700(万元)。
会计处理：
20×4年1月1日，
借：投资性房地产——成本 5 000
累计折旧 1 000
贷：固定资产 5 500
其他综合收益 500
20×4年12月31日，由于出售时投资性房地产账面价值5 800万元，与其初始入账金额5 000万元的差额800万元就是持有期间的公允价值变动的金额，
借：投资性房地产——公允价值变动 800
贷：公允价值变动损益 800
20×5年1月1日，出售时，
借：银行存款 6 660
贷：其他业务收入 6 000
应交税费——应交增值税(销项税额) 660
借：其他业务成本 5 800
贷：投资性房地产——成本 5 000
——公允价值变动 800
将持有期间确认的公允价值变动损益转入其他业务成本，
借：公允价值变动损益 800
贷：其他业务成本 800
将自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益转入其他业务成本，
借：其他综合收益 500
贷：其他业务成本 500
21.【答案】A。解析：因为董事会批准之后决定进行经营出租，所以划分为投资性房地产核算。办公楼以公允价值模式进行后续计量，所以不需要计提折旧，资产负债表日的公允价值与账面价值的差额调整公允价值变动损益为2 200-2 000=200(万元)。
相关会计处理：
借：固定资产 2 000
贷：银行存款 2 000
借：投资性房地产——成本 2 000
贷：固定资产 2 000
借：投资性房地产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200
22.【答案】B。解析：本题考查知识点：非投资性房地产转换为投资性房地产。
自用房地产转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应该按照转换当日的公允价值计量，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益，金额为(100-20-10)-65=5(万元)，计入公允价值变动损益的借方，减少当期利润。
23.【答案】C。解析：因出售办公楼而应确认损益的金额=2 800-2 640+[2 400-(3 200-2 100)]=1 460(万元)，具体的核算如下：
自用固定资产转为投资性房地产时，
借：投资性房地产——成本2400
累计折旧2100
贷：固定资产3200
其他综合收益1300
20x7年年末，收到租金，
借：应收账款(360/12×10)300
贷：其他业务收入300
借：投资性房地产——公允价值变动(2600-2400)200
贷：公允价值变动损益200
20×8年年末，
借：应收账款360
贷：其他业务收入360
借：投资性房地产--公允价值变动(2640-2600)40
贷：公允价值变动损益40
20×9年出售办公楼，
借：应收账款(360/12×2)60
贷：其他业务收入60
借：银行存款2 800
贷：其他业务收入2 800
借：其他业务成本2 640
贷：投资性房地产——成本2400
——公允价值变动240
借：公允价值变动损益(2 640-2 400)240
贷：其他业务成本240
借：其他综合收益 1 300
贷：其他业务成本1 300
(此分录属于损益一增一减，整体看不影响处置损益，因此不需要考虑)
24.【答案】D。解析：相关分录处理为：
8月份计提商品房减值时，
借：资产减值损失 20
贷：存货跌价准备 20
转换日：
借：投资性房地产——成本 108
存货跌价准备 20
贷：开发产品 120
其他综合收益 8
年末：
借：公允价值变动损益 3
贷：投资性房地产——公允价值变动 3
借：银行存款 (15×3÷12)3.75
贷：其他业务收入 3.75
对2011年营业利润的影响包括其他业务收入，公允价值变动损益以及资产减值损失，对2011年营业利润的影响额=15×3÷12-3-20(减值金额)=-19.25(万元)。
25.【答案】A。解析：2013年年末投资性房地产的账面价值=(120+30)-(120+30)/30×2=140(万元)，账面价值低于可收回金额，未发生减值，因此应按照账面价值140万元计量，而不是按照145万元列示，选项A错误;2014年年末投资性房地产的账面价值=(120+30)-(120+30)/30×3=135(万元)，高于可收回金额，因此需要计提减值准备5万元，选项B正确;2015年确认投资性房地产的处置损益=150-130=20(万元)，选项C正确;投资性房地产计提的减值准备处置时要转出，但是资产减值损失不需要转回，而是期末结转到本年利润，选项D正确。
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