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【高频考点】建设用地使用权
(第三章物权法律制度第四节用益物权)
考频：★★★
复习程度：掌握本考点。本考点属于客观题的常设考点。
1.建设用地使用权的取得
(1)创设取得(一级市场)。
①无偿划拨。
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国
家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、
水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地。
【解释】用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。
②有偿出让。
【解释 1】建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
【解释 2】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
(2)移转取得(二级市场)。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
(3)登记——设立要件。
建设用地使用权自登记时设立。
2.建设用地使用权的期限
(1)以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
(2)以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：①居住用地 70 年;②工业用地 50 年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;④商业、旅游、娱乐用地 40 年;⑤综合或者其他用地 50 年。
【解释】土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
3.建设用地使用权的终止
终止原因：使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回、土地灭失等。
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