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【考点】土地增值税增值额的确定--新建房地产
【考频】高频考点
【难度】较难
一、应税收入的确定
1.纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。
从形式看，包括：
(1)货币收入;
(2)实物收入;
(3)其他收入。
2.收入和征税范围的结合。
【补充】
关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告(2016年70号公告):
(1)营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
(2)关于营改增前后土地增值税清算的计算问题：
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
二、扣除项目的确定
(一)新建房地产扣除项目的确定
1.取得土地使用权所支付的金额
| 土地使用权支付的地价款 | 出让方式为土地出让金 |
| 行政划拨方式为补交的土地出让金 | |
| 转让方式为实际支付的地价款 | |
| 交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费 | |
2.房地产开发成本
(1)土地的征用及拆迁补偿费;
(2)前期工程费;
(3)建筑安装工程费;
(4)基础设施费;
(5)公共配套设施费;
(6)开发间接费用。
3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用
开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
| 分摊利息支出，并提供证明的 | 利息＋（1＋2）×5%以内 |
| 不能分摊利息支出或不能提供证的 | （1＋2）×10%以内 |
| 注意：（1）超过上浮幅度的部分不允许扣除。 （2）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 （3）全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。 （4）有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。 （5）清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣除 |
|
4.与转让房地产有关的税金：城市维护建设税、印花税、教育费附加
【注意】
在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：
(1)房地产开发企业：城市维护建设税、教育费附加(一税一费)
(2)其他纳税人：印花税(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)、城市维护建设税、教育费附加(两税一费)
【补充】
关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告(2016年70号公告):
(1)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
(2)关于营改增前后土地增值税清算的计算问题：
与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加
5.财政部规定的其它扣除项目
只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%的扣除。
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
【典型例题1】
2017年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得不含税销售收入共计19000万元;缴纳相关税金495万元(不含增值税) ;缴纳印花税4.5万元。
已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。。解析：
(1)住宅销售收入为19000万元。
(2)确定转让房地产扣除项目的金额：
①取得土地使用权所支付的金额=2840+160=3000(万元)
②住宅开发成本为2800万元。
③房地产开发费用=(3000+2800)×10%=580(万元)
④与转让房地产有关的税金=495+4.5=499.5(万元)
⑤转让房地产的扣除项目金额=3000+2800+580+499.5=6879.5(万元)
(3)转让房地产的增值额=19000-6879.5=12120.5(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率=12120.5÷6879.5≈176%
(5)应缴纳的土地增值税税额=12120.5×50%-6879.5×15%=5028.33(万元)
【例题·单选题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与其相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为( )。
A.1500万元
B.2000万元
C.2500万元
D.3000万元
【答案】D。解析：应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”=10000×10%+10000×20%=3000(万元)
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