2017年注册会计师考试仅时间定于10月14日-15日，中公会计网为帮助备考2017注册会计师考试的考生备考，特整理注册会计师考试考点解析，今天中公会计网小编为大家分享注会考试税法高频考点：契税法，助力考生们轻松备考2017年注册会计师考试。同时，也欢迎考生点击加入>>>【2017注会备考⑥群】：254588397，群里会每天更新考试资讯及资料，供考生学习使用。
【高频考点】契税法
【考情分析】
考试频率：★★★★
常练习题型：单选题、多选题、计算题、综合题
学习要求：掌握契税内容，能够识别契税纳税人、掌握契税计税依据、税收优惠，并理解其他税种之间的关系。
【主要内容】
一、征税对象
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。学习这部分内容，注意与不动产业务其他税的交叉。
契税征税对象具体包括以下六种具体情况：
| 征税对象 | 纳税人 | 计税依据 | 应纳税额 |
| 国有土地使用权出让 | 买方 | 成交价格 | 计税依据×税率 |
| 土地使用权转让 | |||
| 房屋买卖 | |||
| 土地使用权及房屋赠与 | 受赠方 | 参照市场价格核定 | |
| 土地使用权及房屋交换 | 支付差价的一方 | 差价（交换价格相等时，免征契税） | |
| 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的 | 由房地产转让者补交契税 | 补交的土地使用权出让费用或者土地收益 |
(一)国有土地使用权出让——一级市场(出让方：不缴纳土地增值税，承受方：缴纳契税);
承受方不得因减免土地出让金而减免契税。
(二)国有土地使用权转让——二级市场(转让方：缴纳土地增值税，承受方：缴纳契税);
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
(三)房屋买卖(符合条件的转让方需交土地增值税)
几种特殊情况视同买卖房屋：
1.以房产抵债或实物交换房屋:按房产折价款缴纳契税
2.以房产作投资或作股权转让(房地产企业以自建商品房投资交土地增值税)以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3.买房拆料或翻建新房以购买方作为契税纳税人。
(四)房屋赠与(非公益性赠与需交土地增值税)
区分赠与与继承
1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围;
2.继承要加以区分：
(1)法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税;
(2)非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
(五)房屋交换(单位之间进行房地产交换应交土地增值税)
1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。
2.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。
二、纳税义务人、税率和计税依据
(一)纳税义务人
契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
单位包括内外资企业、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。
(二)税率：3%-5%的幅度比例税率
(三)契税的计税依据
是不动产的价格。由于不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：
1.房屋附属设施征收契税依据
(1)涉及土地使用权、房屋产权变动的缴契税
(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。
(3)承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。
三、税收优惠
一、契税优惠
(一)契税优惠的一般规定：6项
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3.对个人购买住房：
| 个人购买住房 | 面积 | 契税优惠税率 |
| 首套（唯一） | 90平方米及以下 | 1% |
| 90平方米以上 | 1.50% | |
| 第二套（改善型） | 90平方米以下 | 1% |
| 90平方米以上 | 2% |
4.因不可抗力灭失住房而重新购买住房，酌情减免。
5.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
6.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
7.予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属。
8.公租房经营单位购买住房作公租房，免征契税。
(二)契税优惠的特殊规定：9项
| 业务分类 | 具体行为 | 税收优惠 | ||
| 企业改制 | 非公司制企业整体改建为公司制企业，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属 | 免征 | ||
| 事业单位改制 | 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属 | 免征 | ||
| 公司分立 | 分立后公司承受原公司土地、房屋权属 | 免征 | ||
| 公司合并 | 按规定合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属 | 免征 | ||
| 企业破产 | 债权人 | 承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的 | 免征 | |
| 非债权人 | 承受破产企业土地、房屋权属 | 安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的 | 减半 | |
| 安置原企业全部职工，与其签订服务年限不少于3年的劳动合同的 | 免征 | |||
| 资产划转 | 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位 | 免征 | ||
| 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税 | ||||
| 债权转股权 | 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属， | 免征 | ||
| 划拨用地出让或作价出资 | 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的 | 征收 | ||
| 公司股权（股份）转让 | 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移 | 不征 | ||
注：本站稿件未经许可不得转载，转载请保留出处及原文地址。
获取更多会计报考资讯，备考资料，模拟试题请关注中公会计新浪微博、官方微信主页：
| 微博：@中公会计 | 微信：中公注册会计师 |
|---|---|
