关于房地产企业预征增值税的问题

1.房地产企业在项目预售阶段，预收房款时如果直接开出正式增值税普通发票（或专用发票），是否还需要按照3%的预征率预缴增值税，文件依据是什么？

2.国家税务总局公告2016年第18号文件第十条规定的“预收款方式销售”如何理解，银行按揭方式销售属于预收款方式还是直接收款方式？如果是达到交付条件的现房采用银行按揭方式销售，收齐按揭款即交房，这样是否属于直接收款方式销售不用预缴增值税？“预收款方式”和“直接收款方式”如何区分？

答：房地产开发企业销售自行开发的房地产，纳税义务发生时间按以下方式确认：对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务时间确认问题，凡是购房合同没有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实际收到预收款时开具编码为‘602’、税率为‘不征税’的普通发票，按规定预缴税款，以纳税人办理产权登记的时间为纳税义务发生时间；先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。如合同已经明确采用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间，不预缴税款。