案例
鸿都房地产开发公司是增值税一般纳税人，2016年购得某地块的土地使用权进行房地产项目的开发。该项目总可售面积10万平方米，2018年已售面积4.5万平方米，已售房屋已经交付，已结转收入和成本。2018年11月6日该公司聘请税务师帮助审查账务，发现存有税收疑问的业务和事项如下：
1. 2018年6月8日公司将3000平方米的商品房赠送给房管部门。
借：营业外支出——捐赠 11922180
贷：开发产品 11922180
2. 2018年6月14日公司付安润律师事务所律师咨询费(附件为收据)。
借：开发间接费用 10000
贷：应交税金——应代扣代缴个人所得税 745
现金 9255
3. 2018年7月18日，预提项目建安工程费。
借：开发成本——建筑安装工程费
4000000
贷：其他应付款 4000000
附件说明：出包工程已竣工(合同工程价款3000万元)，竣工验收等资料齐全。因和施工方对最终结算价存在争议，尚未办理结算，未取得全额发票，现预提建安工程款400万元。
4. 2018年9月22日，收取房屋面积补差。
借：现金 480000
贷：开发间接费 480000
5. 2018年10月31日，收取五兴公司借款本息。
借：银行存款——市阳光建行营业部
6600000
贷：其他应收款——五兴公司 6600000
附件说明：五兴公司2016年12月31日向该公司借款600万元，现收到本息款660万元。
案例解析
税务师帮助该企业对存有税收疑问的业务和事项进行了梳理：
业务1：将开发产品无偿赠送，应按视同销售确认相应收入、成本并申报缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加。相应城市维护建设税及教育费附加应调减应纳税所得额。
同类别开发产品同期销售均价为8440元/平方米，成本均价为3673.84元/平方米。
应确认收入=8440×3000÷(1+10%)= 23018181.82(元)。
确认成本=3673.84×3000=11021520(元)。
应申报缴纳增值税=25320000÷(1+10%)×10%=2301818.2(元)。
应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=2301818.2×(7%+3%)=230181.82(元)。
根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
应预缴土地增值税=25320000÷(1+10%)×2%=460363.64(元)。
上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计690545.46元，应调减应纳税所得额。由于该捐赠不符合可税前扣除条件，因此成本不得税前扣除。
该项业务合计应调增应纳税所得额=23018181.82-690545.46=22327636.36(元)。
业务2：支付律师咨询费，未取得发票应不予税前列支，调减开发间接费10000元。
应代扣代缴个人所得税=10000×(1-20%)×20%=1600(元)。
少代扣代缴个人所得税=1600-745=855(元)。
业务3：出包工程因未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。因此企业所得税结转成本时，可以预提300万元(3000×10%)，应调减开发成本100万元(400-300)。
业务4：收取房屋面积补差，应确认为销售收入，应调增开发间接费480000元、调增应纳税所得额436363.64元(480000÷1.1)。收取房屋面积补差收入按销售不动产10%税率缴纳增值税。
应申报缴纳增值税=480000÷(1+10%)×10%=43636.36(元)。
应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=43636.36×(7%+3%)=4363.64(元)。
应预缴土地增值税=480000÷(1+10%)×2%=872.72(元)。
上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计5236.36元，应调减应纳税所得额。
收取房屋面积补差合计应调增应纳税所得额=480000÷(1+10%)-5236.35= 431127.29(元)。
业务5：收取五兴公司借款利息，要换算为不含增值税利息收入566037.74元(600000.00÷1.06)，调增应纳税所得额566037.74元。
应申报缴纳增值税=600000÷(1+6%)×6%=33962.26(元)。
应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=33962.26×(7%+3%)=3396.23(元)，并调减应纳税所得额。
应调增应纳税所得额合计=566037.74-3396.23=562641.51(元)。
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