案例解析：个人受赠房屋(征个税)再转让个人所得税的计算

在税务申报中，有这么一个税种——个人所得税，对于这个税种相信大家并不感到陌生，与我们每个纳税人息息相关。下面小编带大家案例解析一下，个人受赠房屋(征个税)再转让个人所得税的计算:

案例解析：个人受赠房屋(征个税)再转让个人所得税的计算

财税78号公告出台以后，这两天在整理相关的资本市场个税政策。以前较少关注这个方向，那是因为自己总感觉连“工资、薪金所得”都还没有整明白。原本的“偶然所得”专题似乎给打断了，今天咱们继续，go!

先来复习一下相关的规定，推荐阅读：《这些人无偿受赠房屋应该这样缴纳个人所得税》。

【案例】甲于2010年10月1日，购得商品住房一套，房屋总价款100万元，缴纳契税1万元，办证费0.1万元，维修基金2万元，装修费用20万元，房贷利息10万元，均取得发票、税票及其他合法有效凭证。2015年5月1日，甲与乙(非配偶、子女等特定关系人)签订赠与合同，约定将该套房屋赠与乙，合同标明房屋价值150万元(同市场价)，并办理了过户登记手续。2019年7月20日，乙与丙签订二手房买卖合同，乙将该套住房转让给丙，成交价格200万元，并约定双方应缴纳的所有税费均由丙承担。

【分析】2015年甲将该套住房赠与乙，按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)的规定，乙受赠住房，应按照“偶然所得”缴纳个人所得税。

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)和78号文的规定，乙转让受赠房屋时，不得核定征收，必须采取据实征收方式，计征个人所得税。

当当当……下面有请公式小哥儿!

受赠人转让受赠房屋应纳个人所得税=受赠人转让受赠房屋应纳税所得额*20%

受赠人转让受赠房屋应纳税所得额=受赠人转让受赠房屋的收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与过程中受赠人支付的相关税费-转让过程中受赠人支付的相关税费(受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。)

不着急，咱们一个一个分析。

受赠人转让受赠房屋的收入=200万元，假设不低于税务机关的评估价;

原捐赠人取得该房屋的实际购置成本：这个就得说道说道啦。案例中给出很多的数据，是不是一股脑都计入“实际购置成本”呢?非也!又来考验语文水平了，先做个阅读理解题：如何理解“实际购置成本”?——就是为取得房屋所有权而实际支付的真金白银。很显然，案例中的装修费、贷款利息，不属于房屋原值的组成部分。顺便说下，这两个属于“合理费用”。实际购置成本=房屋总价款100万元+缴纳契税1万元+办证费0.1万元+维修基金2万元=103.1万元

赠与过程中受赠人支付的相关税费：

1、个人所得税，按照“偶然所得”，适用20%税率，应缴纳个人所得税=150*20%=30万元;

2、契税：全额征收，应缴契税=150万元*3%=4.5万元，依据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号);

3、(产权转移书据)印花税，征收，应缴纳印花税=150万元*0.05%=0.075万元;

4、(权利许可证照)印花税，征收，应缴纳印花税=5元;

因此，赠与过程中受赠人支付的相关税费=30+4.5+0.075+0.0005=34.5755万元

转让过程中受赠人支付的相关税费：

1、增值税，免征，依据个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。注意：根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)第四条规定，乙取得房屋的购房时间，按照发生受赠行为前的购房时间确定，也就是甲购得房屋的时间2010年10月1日;

2、印花税，暂免征收，依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第二条;

3、土地增值税，暂免征收，依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条。

【计税】通过以上的分析，对于乙转让受赠房屋应纳个人所得税已是水到渠成。

【受赠人转让受赠房屋应纳税所得额】=受赠人转让受赠房屋的收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与过程中受赠人支付的相关税费-转让过程中受赠人支付的相关税费(受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。)