增值税属价外税，在税款计算时需将含税销售额换算为不含税销售额。增值税计税方法分为一般计税方法和简易计税方法，通过公式“含税销售额÷(1+税率或征收率)”来换算。营改增后，出现一些特殊情形，其不含税销售额的换算方法也有别于一般规定。
情形一：非房企预缴增值税，税率是关键
影响不含税销售额换算的要素之一是税率(征收率)。通常计算税额适用什么税率(征收率)，换算公式的分母就使用对应的税率(征收率)。如销售货物适用16%的税率，则不含税销售额=含税销售额÷(1+16%)。但纳税人转让其取得的不动产预缴增值税时，不含税销售额的换算却并未遵循这一规律。不动产按取得的来源不同，将直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种来源形式分为自建和非自建两大类，即：自建不动产应预缴增值税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%;非自建不动产应预缴增值税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%。公式中不区分一般计税方法和简易计税方法，分母均为“(1+5%)”。即非房地产开发企业转让不动产，不论纳税人身份是一般纳税人还是小规模纳税人，也不论纳税人是否选择简易计税方法，在计算预缴税款时，均按照5%的征收率换算不含税销售额。
需要注意的是，纳税人转让不动产虽然预缴环节的不含税销售额一律按照5%的征收率进行换算，但计算应纳税额时却并非如此。如转让不动产的纳税人是增值税一般纳税人且适用一般计税方法，《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)规定，在计算应纳税额时按11%的税率换算不含税销售额。因税率调整，自2018年5月1日起，原适用11%的税率调整为10%，不含税销售额换算公式中的11%相应调整为10%。
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