上文，小编给大家介绍到自然人一次性取得房屋租金的增值税处理，那么个人所得税又该怎么处理呢?咱们继续探讨吧~
自然人一次性取得房屋租金的个人所得税处理
一、自然人取得房屋租金个人所得税相关要素
所得项目：财产租赁所得
法定税率：20%
优惠税率：出租住房的，减按10%
【据实征收】计税公式(月租金不超4千元)：
应纳个人所得税税额
=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元/月为限)-税法规定的费用扣除标准(800元/月)】*适用税率
【据实征收】计税公式(月租金超4千元)：
应纳个人所得税税额
=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限/月)】*(1-20%)*适用税率
A. 不含税的租金收入=含税租金收入-实际缴纳的增值税
B. 除费用扣除标准外，其他费用扣除项目均需凭合法有效凭证
应税所得率：各地不一，详询当地税务机关，如深圳市个人出租房屋的应税所得率为5%。
【核定征收-应税所得率】计税公式：
应纳个人所得税税额
=不含税的租金收入*应税所得率*适用税率
A、不含税的租金收入=含税租金收入-实际缴纳的增值税
B、适用情形：纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用
带征率：各地不一，详询当地税务机关，如江门市个人出租房屋的带征率细分为“”出租住房月租金1000元以下的，0;出租住房月租金1000元以上(含1000元)，2000元以下的，0.7%;出租住房月租金2000元以上(含2000元)、出租非住房，1.2%。
【核定征收-带征率】计税公式：
应纳个人所得税税额=不含税的租金收入×带征率
A、不含税的租金收入=含税租金收入-实际缴纳的增值税
B、适用情形：纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用
【注意】
1、实务中，同一地区的同一业务，不可能存在同时可以适用应税所得率和带征率的情形，应注意区分，提前了解当地政策，做好税负的测算;
2、带征率，有些地方也叫做征收率，但是内涵是一样的。
二、自然人一次性取得房屋租金个人所得税计算分析
我们知道，自然人一次性取得租金收入的增值税处理，可以在对应的租期内进行分摊，分摊后月租金不超10万元，免征增值税;对于分摊后月租金超10万元的情形，不免征增值税，在计税时不再分摊，换算为不含税销售额后直接全额计税。
那么，自然人一次性取得租金收入，个人所得税该如何计算?
如果不能分摊计算，减除项目只能算一次的话，税负会很高!这是很多朋友担心的。
如果可以分摊计算，依据是啥?又该如何分摊计算，和一次性取得租金收入的增值税一样吗?
不着急，咱们一一进行分析。
1、财产租赁所得个人所得税计税周期
个人所得税法规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。
个人所得税法实施条例规定，财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。
问题的关键就转化为：如何正确理解“以一个月内取得的收入为一次”?
【疯狂税客】认为，“以一个月内取得的收入为一次”，应是一个月内取得的对应一个月的收入。这里有两个关键点：
“取得”：应是实际取得，落袋为安。
“一次”：一个月内取得的对应一个月的收入为一次，其对应的各项减除费用，亦然。
A、一个月多次取得租金，实质为一月一次。比如，月租金1万元，出租人在一个月内分3千、3千、1千共3次收取，其实质是，一个月收取一个月的租金。
B、一个月一次取得租金，实质为一次性收取多月多次。比如，月租金1万元，出租人一次性收取12万元的租金，其实质是，一次性收取12次(12个月)、每次1万元的租金。
2、财产租赁所得个人所得税扣缴时点
《个人所得税法实施条例》第二十四条 扣缴义务人向个人支付应税款项时，应当依照个人所得税法规定预扣或者代扣税款，按时缴库，并专项记载备查。
前款所称支付，包括现金支付、汇拨支付、转账支付和以有价证券、实物以及其他形式的支付。
《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》第十条 扣缴义务人支付利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得或者偶然所得时，应当依法按次或者按月代扣代缴税款。
准确理解了“以一个月内取得的收入为一次”后，剩下的问题就迎刃而解了。
一次性取得租金收入，其实质不是一次性取得多月多次嘛，既然财产租赁所得的计税周期为“每次”，出租人实际上是一次性取得多次，问题就简单了：有多少次的收入，就算多少次的个税，之后的，简单的算术求和即可。
3、 自然人一次性收取房屋租金个人所得税案例
【案例1】2019年1月1日，自然人甲某与A公司签订房屋租赁合同，约定每月租金10.5万元(每年递增5%)，租期自2019年1月1日至2021年12月31日，每年1月10日一次性收取当年全部租金。2019年1月10日，自然人甲某一次性收A公司当年租金126万元。该房屋为住房，当地城建税税率为7%，A公司要求开具增值税普通发票，个人所得税采取据实征收方式，不考虑其他因素。
【分析】
步骤一：将一次性租金换算为不含增值税的销售额
126/(1+5%)=120(万元)
步骤二：将一次性租金在对应的租金内平均分摊
120/12=10(万元)
步骤三：增值税判断结果
其他个人甲某一次性取得不动产租金收入，在对应租期内平均分摊后，月租金不超10万元，符合“小规模纳税人免征增值税(月销售额3-10万元)”优惠条件，免征增值税。
步骤四：确定取得租金收入次数
一次性收取2019年全年租金，其实质是，一次性取得12次租金收入。
步骤五：计算每次租金收入应纳的个人所得税
计税公式(月租金超4千元)：
每次应纳个人所得税税额=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限/月)】*(1-20%)*适用税率
=【10.5-0.08】*(1-20%)*20%*50%
=0.8336(万元)
步骤六：计算一次性租金收入应纳的个人所得税
应纳个人所得税税额合计
=0.8336*12
=10.0032(万元)
【案例2】接【案例1】，2020年1月10日，甲某一次性收取A公司当年度租金132.3万元(在2019年基础上递增5%)。该房屋为住房，当地城建税税率为7%，A公司要求开具增值税普通发票，个人所得税采取据实征收方式，不考虑其他因素。
【分析】
步骤一：将一次性租金换算为不含增值税的销售额
132.3/(1+5%)=126(万元)
步骤二：将一次性租金在对应的租金内平均分摊
126/12=10.5(万元)
步骤三：判断结果
其他个人甲某一次性取得不动产租金收入，在对应租期内平均分摊后，月租金为10.5万元，超过10万元，不符合“小规模纳税人免征增值税(月销售额3-10万元)”优惠条件，不能免征增值税。
步骤四：应纳增值税及其他税费
应纳增值税=132.3/(1+5%)*1.5%=1.89(万元)
应纳城建税=1.89*7%*50%=0.06615(万元)
应纳教育费附加=1.89*3%*50%=0.02835(万元)
应纳地方教育费附加=1.89*2%*50%=0.0189(万元)
应纳房产税=(132.3-1.89)*4%*50%=2.6082(万元)
步骤五：确定取得租金收入次数
一次性收取2019年全年租金，其实质是一次性取得12次租金收入。
步骤六：计算每次租金收入应纳的个人所得税
计税公式(月租金超4千元)：
应纳个人所得税税额=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限/月)】*(1-20%)*适用税率
=【132.3-1.89-0.06615-0.02835-0.0189-2.6082】/12*(1-20%)*适用税率
=10.6407*(1-20%)*20%*50%
=0.851256(万元)
步骤七：计算一次性租金收入应纳的个人所得税
应纳个人所得税税额合计
=0.851256*12
=10.215072(万元)
以上就是中公财经小编给大家带来的关于会计实务热点——自然人一次性取得房屋租金的个人所得税处理相关内容分享。想要获取更多会计实务热点相关内容，可关注中公会计考试网“会计实操培训” ，下文小编将为大家带来自然人一次性取得房屋租金的个人所得税处理。
原标题为：自然人税收—个人所得税(95)自然人一次性取得房屋租金的个人所得税处理
原文链接：http://shuo.news.esnai.com/article/201906/190942.shtml
[免责声明]相关信息来自于中国会计视野，版权归原作者疯狂税客所有，如涉及作品内容、版权和其它问题，请在30日内与本网联系，我们将在第一时间处理
