身为会计人，我们要时刻关注身边的工作热点，这样才能与时俱进。下面，中公会计实操小编给大家带来的会计实务热点内容是：房企土增税,60%边际税率下的低税负真相
现行土地增值税政策体系中，对新房与旧房采取了不同的计算方法，尽管条例并没有规定新房的计算仅适用于房地产开发企业，但事实上，由于我国开发房地产必须由专门的房地产开发企业经营，而且其扣除项目的设计就是为房地产企业量身打造的，因此，可以说，新房的计算方法就是专属于房地产企业的开发产品的计算方法，那么两种算法有哪些差异呢。
房企土增税,60%边际税率下的低税负真相
新房
扣除项目包括：
土地价款：土地出让金、契税
开发成本：土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费
开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。前两项按(土地价款+开发成本)*5%计算扣除，财务费用能够按项目区分的据实扣除，不能区分的按(土地价款+开发成本)*5%计算扣除。
税金：城建税、教育费附加、地方教育附加
加计扣除：(土地价款+开发成本)*20%
开发普通住宅优惠：增值率不超过20%的普通住宅免征土地增值税。
案例：
2017年，某房企购入土地一块，支付出让金10亿元，契税3000万(税率3%)，发生开发成本10亿元，贷款利息能够按项目进行区分，共支出2亿元，开发产品全部为符合当地政府标准的普通住宅，取得不含增值税销售收入32亿元。收入的辨析，朋友们可以参看《房企增值税销售额、所得税收入、土增税收入辨析》这篇旧文。
土地价款：10.3亿
开发成本：10亿
开发费用：(10.3+10)*5% + 2亿 = 3.015亿
加计扣除：(10.3+10)*20% = 4.06
税金：2640万。
扣除项目合计：10.3+10+3.015+4.06+0.264=27.639亿
取得销售收入32亿
增值额32-27.639=4.361
增值率4.361/27.639=15.77%
增值率<20%，普通住宅免税，应交土地增值税：0
项目利润：32-10.3-10-3.015-0.264=8.421
销售利润率高达26%，其土地增值税居然是0。这就是房地产企业土地增值税60%的边际税率的真相。
旧房销售
扣除项目：
土地价款：土地出让金、契税
二手房的评估价格：重置成本价*成新率
税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
(备注：对二手房销售中无法区分土地价款的，以购入发票上的价款每年加计5%确定扣除金额)
如果上述案例中，购得土地的是一家工业企业，其建造厂房两年后转让，假设其他条件与上述房地产企业案例相同，旧房转让时的评估价与房地产企业的开发成本相同。计算其应缴纳的土地增值税：
地价：10.3亿
二手房评估价：10亿
税金：4000万(二手房允许扣销售时的印花税)
扣除金额：20.7亿
销售收入：32亿
增值额：32亿-10.3-10-0.4=11.3
增值率11.3/20.7=54%，适用税率40%
11.3*40%-20.7*5%=4.52-1.035=3.165亿元
类似的经济行为，非房地产企业与房地产企业的差距，一个不用缴纳土地增值税，一个需要缴纳3亿。
通过两种计算方法的辨析，我们可以看到，房地产企业开发产品的土增税与二手房土增税计算相比，有以下特殊照顾：
1、允许扣除费用，销售费用、管理费用按5%计算扣除，财务费用据实或者按5%计算扣除。普通二手房的评估价格中不包含费用。
2、允许加计扣除，标准为地价以及开发成本之和的20%。
3、普通住宅增值率在20%以下的，免税。
推荐阅读：
以上就是中公会计实操小编给大家整理的关于会计实务热点：房企土增税,60%边际税率下的低税负真相相关内容分享。想要获取更多会计实务热点内容，可关注中公会计考试网“会计实操培训”，小编将为大家持续更新。
原标题为：房企土增税,60%边际税率下的低税负真相(财行税学习笔记十四)
原文链接：http://shuo.news.esnai.com/article/201812/183836.shtml
[免责声明]相关信息来自于中国会计视野，版权归原作者税海无涯苦作舟所有，如涉及作品内容、版权和其它问题，请在30日内与本网联系，我们将在第一时间处理
