租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。按照租赁资产所有权有关的风险和报酬归属程度进行分类，可以将租赁分为融资租赁和经营租赁。这里的风险包括;由于经营情况变化造成相关收益的变动，以及由于资产闲置、技术陈旧等造成的损失等;报酬是指在资产可使用年限内直接使用资产而获得的经济利益、资产增值，以及处置资产所实现的收益等。
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。企业在对租赁分类时，应当全面考虑租赁期届满时租赁资产所有权是否转移给承租人、承租人是否有购买租赁资产的选择权、租赁期占租赁资产尚可使用年限的比例等各种因素。满足以下一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租赁:
1.在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2.承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。
3.即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。通常是租赁期大于等于资产使用年限75%。
4.承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值;出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。通常是租赁最低付款额的现值大于等于资产公允价值的90%。
5.租赁资产性质特殊，如果不做较大改造，只有承租人才能使用。
从这些标准可以看出，企业采用融资租赁方式租人固定资产，尽管在法律形式上资产的所有权在租赁期间仍然属于出租方，但由于资产刁引赁期基本土包括了资产有效使用年限，承租企业实质上获得了租赁资产所提供的主要经济利益，同时承担与资产有关的风险。因此，企业应将融资租人资产作为一项固定资产计价人账，同时确认相应的负债，并计提固定资产的折旧。
对于融资租人的固定资产，企业应当单独设置“融资租人固定资产”明细科目进行核算，区别于企业的其他自有固定资产。在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者加上初始直接费用作为租人资产的入账价值，借记“固定资产，融资租人固定资产”科目，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，贷记“长期应付款—应付融资租赁款”科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，借记“未确认融资费用”科目。租赁期届满，企业取得该项固定资产所有权的，应将该项固定资产从“融资租人固定资产”明细科目转入有关明细科目。租赁期满，如合同规定将设备所有权转归承租企业，应进行转账，将固定资产从“融资租入固定资产”明细科目转入有关明细科目。
这里，最低租赁付款额是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项(不包括或有租金和履约成本)，加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计人最低租赁付款额。承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率;否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。
租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值;就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。资产余值，是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。未担保余值，是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。
如果融资租人的固定资产在租赁开始日需要经过安装，应先通过“在建工程”科目核算，安装完毕达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转人“固定资产—融资租入固定资产”科目。
承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租人资产价值。
未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用，计入各期财务费用。企业在每期分摊未确认融资费用时，应按当期应分摊的未确认融资费用金额，借记“财务费用”科目，贷记“未确认融资费用”科目。
承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
或有租金和履约成本应当在实际发生时计入当期损益。其中，或有租金是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素〔如销售量、使用量、物价指数等)为依据计算的租金;履约成本是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。
这里应注意的是，对于经营租赁，承租人主要是为解决生产经营的季节性川宙时性需要而租入资产，并不是长期拥有，租赁期限相对较短。资产的所有权仍属于出租人，承租人只是在租赁期内拥有资产的使用权;租赁期满，承租人将资产退还给出租人。因此，在经营租赁方式下，与租赁资产相关的风险和报酬仍然归属出租人，作为承租人的企业，对租人的固定资产不需要也不应该作为本企业的资产人账，也无须计提折旧。
此外，企业在财产清查中若发现盘盈固定资产，应作为前期会计差错进行更正，通过“以前年度损益调整”科目核算。
对存在弃置义务的固定资产，应在取得固定资产时，按预计弃置费用的现值，借记“固定资产”科目，贷记“预计负债”科目。在该项固定资产的使用寿命内，按弃置费用计算确定各期应负担的利息费用，借记“财务费用”科目，贷记“预计负债”科目。固定资产装修发生的装修费用满足固定资产确认条件的，也应借记“固定资产”等科目，贷记“银行存款”等科目。
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