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土地增值税
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本知识点属于《税法一》第七章土地增值税
【知识点】土地增值税
【高频考点1】土地增值税的征税范围
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应征土地增值税的征税范围的情况 |
不征或暂不征收土地增值税的情况 |
免征或暂免征收土地增值税的情况 |
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（1）转让国有土地使用权 （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 （3）存量房地产的买卖 （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入） （6）房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化 （7）合作建房建成后转让的 |
（1）房地产继承（无收入） （2）房地产赠与（有范围限制）（无收入） （3）房地产出租（权属未变） （4）抵押期内的房地产（权属未变） （5）房地产的代建房行为（权属未变） （6）房地产评估增值 （7）与房地产开发企业无关的投资、公司制改造、合并、分立，将房地产转让到被投资企业
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（1）个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实 （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）因国家建设需要依法征用收回的房地产 （4）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 （5）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的 |
【高频考点2】土地增值税的税率
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级数 |
增值额与扣除项目金额的比率 |
税率（10%） |
速算扣除系数（%） |
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1 |
不超过50%的部分 |
30 |
0 |
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2 |
超过50%-100%的部分 |
40 |
5 |
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3 |
超过100%-200%的部分 |
50 |
15 |
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4 |
超过200%的部分 |
60 |
35 |
【高频考点3】土地增值税的扣除项目
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企业类型 |
转让房地产情况 |
可扣除项目 |
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房地产开发企业 |
转让新建房 |
1. 取得土地使用权所支付的金额 2. 房地产开发成本 3. 房地产开发费用 ①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 4. 与转让房地产有关的税金 “营改增”前①营业税；②城建税、教育费附加和地方教育附加 “营改增”后①印花税（教材未收录）；②城建税、教育费附加和地方教育附加 5. 财政部规定的其他扣除项目（加计扣除） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% |
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非房地产开发企业 |
转让新建房 |
1. 取得土地使用权所支付的金额 2. 房地产开发成本 3. 房地产开发费用 4. 与转让房地产有关的税金 “营改增”前①营业税；②印花税；③城建税、教育费附加和地方教育附加 “营改增”后①印花税（教材未收录）；②城建税、教育费附加和地方教育附加 |
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各类企业 |
转让存量房 |
1. 取得土地使用权所支付的金额 2. 房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 【提示】不能取得评估价格但能提供购房发票的，1、2项按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除 3. 转让环节缴纳的税金 ①营业税；②印花税；③城建税、教育费附加和地方教育附加；④购房时缴纳的契税（仅适用于按发票金额每年加计5%计算扣除且能提供契税完税凭证的纳税人） |
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各类企业 |
单纯转让未经开发的土地 |
1. 取得土地使用权所支付的金额 2. 转让环节缴纳的税金 |
【高频考点4】土地增值税应纳税额的计算
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规定及命题 |
分析及说明 |
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计算土地增值税的步骤和公式 |
第一步，计算收入总额 第二步，计算扣除项目金额 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额 增值额=转让房地产收入-扣除项目金额 第四步，计算增值额与扣除项目金额之间的比例，以确定适用税率的档次和对应的速算扣除系数 第五步，套用公式计算税额。公式为： 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 |
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土地增值税计算的命题规律 |
关于土地增值税计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。在2004年之前，土地增值税的计算大多只是考核房地产开发企业计算土地增值税的步骤和扣除项目金额的确定。2004年把土地增值税的计算与企业所得税综合在一起，开始考核土地增值税的简单计算及其与营业税、印花税、企业所得税的关系。2007年和2008年，土地增值税的计算考核已完工程与未完工程、已完已售工程与已完未售工程的配比分摊计税的规则。土地增值税计算的复杂性有所增加 【相关链接】土地增值税在计算企业所得税时可以在税前扣除 |
【高频考点5】土地增值税中的“出让”和“转让”的问题
出让国有土地使用权，是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者取得土地的使用权后，要向国家支付土地使用权出让金，属于土地买卖的一级市场。转让方是国家(国家对自己征税没有意义)，受让方是土地使用者，所以不需要缴纳土地增值税，但是受让方要缴纳契税。
转让国有土地使用权，是指土地使用者取得使用权后，再将土地使用权转让给第三人的行为，属于土地买卖的二级市场。国有土地使用权的转让，转让方要缴纳土地增值税，受让方要缴纳契税。
【高频考点6】房地产开发成本的具体内容
房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(1)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
(2)前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
(3)建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
(4)基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
(5)公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
(6)开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
【高频考点7】质量保证金的扣除问题
对于房地产开发企业在项目竣工验收后，根据合同约定扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质保金，在计算土地增值税时，这部分质保金能不能扣除，主要是看施工企业有没有就这部分质保金开具发票，如果开具了发票，也就是以全部的工程款开具了发票，那么房地产开发企业在计算土地增值税时可以扣除这部分金额;如果没有对这部分质保金开具发票，那么房地产开发企业在计算土地增值税时则不得扣除这部分金额。
【高频考点8】印花税的扣除问题
①. 取得土地使用权所缴纳的印花税：
房地产开发企业，购买土地使用权所支付的印花税，在管理费用中核算，在计算土地增值税时包含在房地产开发费用中扣除，不单独作为税金扣除。
非房地产开发企业，其购买土地使用权所支付的印花税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。从历年练习题来看，考试主要是考查房地产开发企业项目较多，取得土地使用权所缴纳的印花税随着房地产开发费用扣除，而不单独计算扣除。而对于非房地产开发企业，如果考查，通常都是直接给出“取得土地使用权所支付的金额”，很少需要我们单独计算印花税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
②. 销售房地产时产生的印花税:
房地产开发企业，销售新建房以及转让经开发后的土地使用权，印花税计入“管理费用”扣除;销售非自建存量房以及直接转让未经开发的土地使用权，印花税计入“与转让房地产有关的税金”扣除。
非房地产开发企业，印花税计入“与转让房地产有关的税金”扣除。
③. 如果是单纯转让未开发的土地无论是房地产企业还是非房地产企业，转让环节印花税都在转让环节的税金中扣除。购入时的印花税，房地产企业在管理费用中扣除。非房地产企业计入到取得土地使用权支付的价款中扣除。
不积跬步，无以至千里。量的积累才能得到质的飞跃，备考就从眼前的知识点开始吧。
