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第四章 投资性房地产

第一节 投资性房地产概述

一、投资性房地产的定义与特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资 性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围

(一)属于投资性房地产的项目

1.已出租的土地使用权

(1)企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类;

(2)以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产

3.已出租的建筑物

(1)是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产;

(2)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不 重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

(二)下列各项不属于投资性房地产

1.自用房地产

即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：

①企业出租给本企业职工居住的房屋;

②企业拥有并自行经营的旅馆饭店;

③企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

2.作为存货的房地产

作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在 开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务 或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认 为投资性房地产。

【例题 1•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有( )。(2015年)

A.已出租的土地使用权

B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

【答案】AC。解析：选项 B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算;选项 D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题 2•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。( )(2013 年)

【答案】×。解析：对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的， 因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

【例题 3•判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权， 不能确认为投资性房地产。( )(2016 年)

【答案】√。

【例题 4•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有( )。(2009 年)

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

【答案】AC。解析：投资性房地产包括：

(1)已出租的土地使用权;

(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;

(3)已出租的建筑物。

选项 B，待出租的建筑物不属于投资性房地产;选项 D，不属于企业的资产。

【教材例 4-1】2x18 年 5 月 10 日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自 2x18 年 6 月 1 日起，甲公司以年租金 8 000 000 元租赁使用乙公司拥有的一块 400000 平方米的场地，租赁期为 8 年。2x18 年 7 月 1 日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为 5 年。以上交易假定不违反国家有关规定。

本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，自租赁期开始日(2x18 年 6 月 1 日)起，这项土地使用权属于投资性房地产。

【教材例 4-2】2x18 年 8 月 15 日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的两间房屋出租给甲公司，租赁期为 6 年。甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。3 年后，由于连续亏损，甲公司把餐馆转租给丙公司，以赚取差价。

本例中，对于甲公司而言，这两间房屋属于以经营租赁方式租入后又转租的建筑 物，甲公司并不拥有其产权，因此不能将其确认为投资性房地产。乙公司拥有这两间 房屋的产权并以经营租赁方式对外出租，可以将其确认为投资性房地产。

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