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【考点】土地增值税增值额的确定--存量房地产
【考频】高频考点
【难度】较难
(一)存量房地产的扣除项目的确定
| 房屋及建筑物的评估价格 | 有评估价 | 重置成本价×成新度折扣率 |
| 无评估价有发票 | 按发票金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年 | |
| 取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用（未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除） | ||
| 转让环节的税金：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数 | ||
【典型例题】
某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2016年12月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元(简易计税办法计税)，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )万元。
A.400
B.1485
C.1585.48
D.200
【答案】C。解析：评估价格=12000×70%=8400(万元)
税金=(10000-8000)÷(1+5%)×5%×(7%+3%)+10000×0.05%=14.52(万元)
增值额=10000-8400-14.52=1585.48(万元)
【例题·单选题】某国有企业2014年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2017年3月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。计算土地增值税时准予扣除的税金为60万元(不含印花税、增值税)该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )万元。(收入不含增值税)
A.400B.1535C.1490D.1530
【答案】B。解析：评估价格=12000×70%=8400(万元)
税金=60+10000×0.05%=65(万元)
增值额=10000-8400-65=1535(万元)
【例题·多选题】转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有( )
A.旧房产的评估价格
B.支付评估机构的费用
C.建造旧房产的重置成本
D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD。解析：评估价格=重置成本价×成新度折扣率，单独的重置成本不允许扣除。
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