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【高频考点】土地增值税法
【考情分析】
考试频率：★★★★★
常练习题型：单选题、多选题、计算题、综合题
学习要求：土地增值税是综合性以及被综合性特别强的一种税种，要求学习中理解其与其他税种的关系。同时，熟练掌握土地增值税的扣除项目、税率和应纳税额的计算。
一、征税范围
1.基本征税范围——征收的标准
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
| 基本征税范围 | 不属于征税范围 |
| （1）转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与 （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 （3）存量房地产的买卖 |
（1）国有土地使用权出让行为 （2）未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租 |
2.特殊征税范围
| 有关事项 | 征税 | 不征税或免税 |
| 1.房地产继承、赠与 | 非公益性赠与 | 房地产的继承不属于土地增值税征税范围 （2）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性赠与不属于土地增值税征税范围 |
| 2房地产的出租 | × | 房地产的出租 |
| 3.房地产抵押 | 以房地产抵债而发生房地产权属转让 | 抵押期间，不征收土地增值税 |
| 4.房地产交换 | 单位之间进行房地产交换 | 个人之间互换自有居住用房地产，免征 |
| 5.以房地产投资、联营 | 投资、联营的企业从事房地产开发的；或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资和联营的 | 投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征税 |
| 6.合作建房 | 建成后转让 | 建成后按比例分房自用，暂免征税 |
| 7.其他 | 代建房；房地产重新评估不属于征税范围 |
【新增】企业改制重组土地增值税政策
(1)非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。
对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。(只是公司名字发生变化)
(2)按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。(新设合并A+B=C)
(3)按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
(4)单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。(一次投资入股暂不征收，再次投资转让才征收)
(5)上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
(6)企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
企业在重组改制过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
【相关链接】关于不动产涉及的税种：
(1)在不动产保有环节，即产权未转移的：涉及房产税、城镇土地使用税、营业税(出租)、城建税、教育费附加和地方教育附加;
(2)在不动产流通环节，即产权发生转移的：涉及营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加、土地增值税、契税、印花税。
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