2019注册会计师税法第二章知识点：应纳税额的计算

2019年注册会计师考试距离我们越来越近，不知道各位考生是否了解应纳税额的计算，中公小编为大家整理了一份2019注册会计师税法第二章知识点：应纳税额的计算，希望对大家的备考有所帮助。

　　一般纳税人在计算出销项税额和进项税额后就可以得出实际应纳税额。为了正确计算增值税的应纳税额，在实际操作中还需要掌握以下几个重要规定。

　　(一)计算应纳税额的时间限定

　　为了保证计算应纳税额的合理、准确性，纳税人必须严格把握当期进项税额从当期销项税额中抵扣这个要点。“当期”是指税务机关依照税法规定对纳税人确定的纳税期限。只有在纳税期限内实际发生的销项税额、进项税额，才是法定的当期销项税额或当期进项税额。目前，有些纳税人为了达到逃避纳税的目的，把当期实现的销售额隐瞒不记账或滞后记账，以减少当期销项税额，或者把不是当期实际发生的进项税额(上期结转的进项税额除外)也充作当期进项税额，以加大进项税额，少纳税甚至不纳税，这都是违反税法规定的行为。为了制止这种违法行为，税法首先对应税销售行为应计入当期销项税额以及抵扣的进项税额的时间作了限定。

　　1. 计算销项税额的时间限定。

　　纳税人在什么时间计算销项税额，《增值税暂行条例》和《增值税暂行条例实施细则》及“营改增通知”都作了严格的规定。如，采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出,均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天;采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天;(详见本章第十节的有关规定)，等等,以保证准时、准确记录和核算当期销项税额。

　　2. 增值税专用发票进项税额抵扣的时间限定。

　　取消增值税发票认证。一般纳税人取得增值税发票(包括增值税专用发票、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票，下同)后，可以自愿使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申报抵扣、出口退税或者代办退税的增值税发票信息。

　　3. 海关进口增值税专用缴款书进项税额抵扣的时间限定。

　　自2013年7月1日起，增值税一般纳税人(以下简称纳税人)进口货物取得的属于增值税扣税范围的海关进口增值税专用缴款书，需经税务机关稽核比对相符后，其增值税额方能作为进项税额在销项税额中抵扣。

　　增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送《海关完税凭证抵扣清单》，申请稽核比对。

　　纳税人应在“应交税费”科目下设“待抵扣进项税额”明细科目，用于核算已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关进口增值税专用缴款书进项税额。纳税人取得海关进口增值税专用缴款书后，应借记“应交税费——待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科目;稽核比对相符以及核查后允许抵扣的，应借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”专栏，贷记“应交税费——待抵扣进项税额”科目。经核查不得抵扣的进项税额，红字借记“应交税费一待抵扣进项税额”，红字贷记相关科目。

　　4. 未按期申报抵扣增值税扣税凭证抵扣的处理办法。

　　增值税一般纳税人取得的增值税专用发票以及海关进口增值税专用缴款书，未在规定期限内到税务机关办理认证(按规定不用认证的纳税人除外)或者申报抵扣的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。

　　增值税一般纳税人，取得的增值税扣税凭证稽核比对结果相符但未按规定期限申报抵扣，属于发生真实交易且符合规定的客观原因的，经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。增值税一般纳税火除客观原因以外的其他原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣的，仍按照现行增值税扣税凭证申报抵扣有关规定执行。

　　客观原因如下：

　　(1) 因自然灾害、社会突发事件等不可抗力原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣;

　　(2) 有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押、封存纳税人账簿资料，导致纳税人未能按期办理申报手续; '

　　(3) 税务机关信息系统、网络故障，导致纳税人未能及时取得认证结果通知书或稽核结果通知书，未能及时办理申报抵扣;

　　(4) 由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵扣;

　　(5) 国家税务总局规定的其他情形。

　　(二) 计算应纳税额时销项税额不足抵扣进项税额的处理

　　由于增值税实行购进扣税法，有时企业当期购进的货物、劳务、服务、无形资产、不动产很多，在计算应纳税额时会出现当期销项税额小于当期进项税额而不足抵扣的情况。根据税法规定，当期销项税额不足抵扣进项税额的部分可以结转下期继续抵扣。

　　原增值税一般纳税人兼有应税服务的，截止到本地区试点实施之日前的增值税期末留抵税额，不得从应税行为的销项税额中抵扣。

　　(三) 扣减发生期进项税额的规定

　　由于增值税实行以当期销项税额抵扣当期进项税额的“购进扣税法”，当期购进的货物、劳务、服务、无形资产、不动产如果事先并未确定将用于不得抵扣进项税额项目，其进项税额会在当期销项税额中予以抵扣。但已抵扣进项税额的购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产如果事后改变用途，用于不得抵扣进项税额项目将如何处理?根据《增值税暂行条例》《增值税暂行条例实施细则》和“营改增通知”的规定，应当将该项购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产的进项税额从当期的进项税额中扣减;无法确定该项进项税额的，按当期实际成本计算应扣减的进项税额。

　　这里需要注意的是，所称“从当期发生的进项税额中扣减”，是指已抵扣进项税额的购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产是在哪一个时期发生上述情况的，就从这个发生期内纳税人的进项税额中扣减，而无须追溯到这些购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产抵扣进项税额的那个时期。另外，对无法准确确定该项进项税额的，“按当期实际成本计算应扣减的进项税额。”该做法是指其扣减进项税额的计算依据不是按该货物、劳务、服务、无形资产、不动产的原进价，而是按发生上述情况的当期该货物、劳务、服务、无形资产、不动产的“实际成本”与征税时该货物、劳务、服务、无形资产、不动产适用的税率计算应扣减的进项税额。

　　实际成本=进价+运费+保险费+其他有关费用

　　前述实际成本的计算公式，如果属于进口货物是完全适用的;如果是国内购进的货物、劳务、服务、无形资产、不动产，主要包括进价和运费两大部分。

　　如果一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：如已抵扣进项税额的购进货物劳务、服务、无形资产、不动产事后改变用途，用于不得抵扣进项税额项目的，应按销售额比例划分作为进项税额转出处理。

　　(四) 销售折让、中止或者退回涉及销项税额和进项税额的税务处理

　　纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减;因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额, 应当从当期的进项税额中扣减。

　　一般纳税人发生应税销售行为，开具增值税专用发票后，应税销售行为发生退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的不得扣减销项税额或者销售额。

　　纳税人在发生应税销售行为的活动中，因应税销售行为质量、规格、服务质量等原因常会发生销货退回或销售折让的情况。由于应税销售行为的退回或折让不仅涉及应税销售行为的价款或折让价款的退回，还涉及增值税的退回，这样，销货方和购货方应相应对当期的销项税额或进项税额进行调整。为此，《增值税暂行条例》《增值税暂行条例实施细则》和“营改增通知”均规定，增值税一般纳税人因发生应税销售行为退回或者折让而退还给购买方的增值税额，应从发生应税销售行为中退回或者折让当期的销项税额中扣减;因购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产退出或者折让而收回的增值税额，应从发生应税销售行为退出或者折让当期的进项税额中扣减c

　　对于一些企业在发生购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产退出或折让并收回价款和增值税额时，没有相应减少当期进项税额，造成进项税额虚增，减少纳税的现象，这是税法所不能允许的，都将被认定为是逃避缴纳税款行为，并按逃避缴纳税款予以处罚。

　　(五) 向供货方取得返还收入的税务处理

　　自2004年7月1日起，对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩(如以一定比例、金额、数量计算)的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金。应冲减进项税金的计算公式调整为：

　　当期应冲减进项税金=当期取得的返还资金：(1 +所购货物适用增值税税率)　x所购货物适用增值税税率

　　商业企业向供货方收取的各种返还收入，一律不得开具增值税专用发票。

　　(六) 一般纳税人注销时进项税额的处理

　　一般纳税人注销或取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。

　　(七) 金融机构开展个人实物黄金交易业务增值税的处理

　　1. 对于金融机构从事的实物黄金交易业务，实行金融机构各省级分行和直属一级分行所属地市级分行、支行按照规定的预征率预缴增值税，由省级分行和直属一级分行统一清算缴纳。

　　(1) 发生实物黄金交易行为的分理处、储蓄所等应按月计算实物黄金的销售数量、金额，上报其上级支行。

　　(2) 各支行、分理处、储蓄所应依法向机构所在地主管国家税务局申请办理税务登记。各支行应按月汇总所属分理处、储蓄所上报的实物黄金销售额和本支行的实物黄金销售额，按照规定的预征率计算增值税预征税额，向主管税务机关申报缴纳增值税。

　　预征税额=销售额x预征率

　　(3) 各省级分行和直属一级分行应向机构所在地主管国家税务局申请办理税务登记，申请认定增值税一般纳税人资格。按月汇总所属地市分行或支行上报的实物黄金销售额和进项税额，按照一般纳税人方法计算增值税应纳税额，根据已预征税额计算应补税额，向主管税务机关申报缴纳。

　　应纳税额=销项税额-进项税额

　　应补税额=应纳税额-预征税额

　　当期进项税额大于销项税额的，其留抵税额结转下期抵扣，预征税额大于应纳税额的，在下期增值税应纳税额中抵减。

　　(4) 从事实物黄金交易业务的各级金融机构取得的进项税额，应当按照现行规定划

　　分不可抵扣的进项税额，作进项税额转出处理。

　　(5) 预征率由各省级分行和直属一级分行所在地省级国家税务局确定。

　　1. 金融机构所属分行、支行、分理处、储蓄所等销售实物黄金时,应当向购买方开具国家税务总局统一监制的普通发票，不得开具银行自制的金融专业发票，普通发票领购事宜由各分行、支行办理。

　　2. 金融机构从事经其行业主管部门允许的贵金属交易业务，可比照销售个人实物黄金，实行统一清算缴纳的办法;已认定为增值税一般纳税人的金融机构，可根据《增值税专用发票使用规定》及相关规定领购、使用增值税专用发票。

　　(八)纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

　　纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，适用本办法。

　　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用该办法。

　　1. 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

　　(1) 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(2) 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，•可以选择适用简易计税方祛计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(3) 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(4) 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(5) 一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(6) 一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　2. 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

　　(1) 小规模纳税人转让其取得•(不含自建)的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　(2) 小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

　　3.个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

　　(1) 个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的(见本章第九节的有关规定)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　(2) 个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的(见本章第九节的有关规定)，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5% 的征收率计算应纳税额。

　　个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

　　4. 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

　　(1) 以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

　　应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1 +5%) x5%

　　(2) 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

　　应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)　÷（1 +5%) x5%

　　5. 其他个人转让其取得的不动产，按照上述第4条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

　 6.纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

　　上述凭证是指：

　　(1) 税务部门监制的发票。

　　(2) 法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

　　(3) 国家税务总局规定的其他凭证。

　　7.纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

　　纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有凭证。

　　8. 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

　　纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

　　9.纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的有关规定。

　　(1) 纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

　　(2) 纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

　　① 2016年4月30日及以前缴纳契税的：

　　增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]　÷（1 +5%) x5%

　　② 2016年5月1日及以后缴纳契税的：

　　增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)：(1 +5% )-契税计税金额(不含增值税)]x5%

　　(3) 纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

　　(九)纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法

　　纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税〔2016〕36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。

　　跨县(市、区)提供建筑服务，是指单位和个体工商户(以下简称纳税人)在其机构所在地以外的县(市、区)提供建筑服务。

　　纳税人在同一地级行政区范围内跨县.(市、区)提供建筑服务，不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17 号印发)。对于纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县(市、区)提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用该办法。

　　1.纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：

　　(1) 一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。

　　(2) 一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

　　(3) 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款(月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款)。

　　2. 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,按照以下公式计算应预缴税款:

　　(1) 适用一般计税方法计税的：

　　应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1 +10% ) x2%

　　(2) 适用简易计税方法计税的：

　　应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)：(1 +3%) x3%

　　纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

　　纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

　　3.征收管理。

　　(1) 纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指：

　　① 从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。该发票在2016年6 月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。

　　② 从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县 (市、区)、项目名称的增值税发票。

　　③ 国家税务总局规定的其他凭证。

　　(2) 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需填报《增值税预缴税款表》，并出示以下资料：

　　① 与发包方签订的建筑合同复印件(加盖纳税人公章);

　　② 与分包方签订的分包合同复印件(加盖纳税人公章);

　　③ 从分包方取得的发票复印件(加盖纳税人公章)。

　　(3) 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

　　纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

　　(4) 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

　　(5) 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务预缴税款时间，按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。

　　(6) 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

　　(7) 根据《关于简化建筑服务增值税简易计税方法备案事项的公告》(国家税务总局公告2017年第43号)，增值税一般纳税人(以下简称纳税人)提供建筑服务，按规定适用或选择适用简易计税方法计税的，实行一次备案制。纳税人备案后提供其他适用或选择适用简易计税方法的建筑服务，不再备案。纳税人跨县(市)提供建筑服务适用或选择适用简易计税方法计税的，应按规定向机构所在地主管国税机关备案，建筑服务发生地主管国税机关无须备案。

　　(8) 建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人(以下简称第三方)为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。

　　(十)纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法

　　纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)，适用该办法。

　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

　　纳税人提供道路通行服务不适用该办法。

　　1. 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

　　(1) 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。.

　　不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(2) 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

　　不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

　　2. 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

　　(1) 单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(2) 其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

　　3-预缴税款的计算(小规模纳税人月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款)。

　　(1) 纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

　　应预缴税款=含税销售额4-(1 +10%) x3%

　　(2) 纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款:

　　应预缴税款=含税销售额4-(1 +5% ) x5%

　　(3) 个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

　　应预缴税款=含税销售额4-(1 +5% ) X1.5%

　　(4) 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

　　① 出租住房：

　　应纳税款=含税销售额：(1 +5%) xl. 5%

　　② 出租非住房：

　　应纳税款=含税销售额+5% ) x5%

　　3. 征收管理。

　　(1) 单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。

　　(2) 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

　　.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

　　(3) 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

　　其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

　　纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

　　(4) 纳税人出租不动产，按照该办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

　　(十一)房地产开发企业不动产经营租赁服务的增值税处理

　　1. 房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　2. 房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市) 的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　(十二)房地产开发企业(一般纳税人)销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

　　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用该办法。

　　1. 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

　　2. 销售额的确定。

　　房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)4-(1 +10%)

　　当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

　　当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积

　　:房地产项目可供销售建筑面积)X支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑

　　面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

　　一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

　　房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

　　房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

　　3. 预缴税款。

　　房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　应预缴税款按照以下公式计算：

　　应预缴税款=预收款;(1 +适用税率或征收率)x3%

　　适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的, 按照5%的征收率计算。

　　房地产开发企业的一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

　　4. 进项税额。

　　房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的

　　全部进项税额=

　　简易计税、免税房地产项目建设规模

　　房地产项目总建设规模

　　5. 纳税申报。

　　房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照“营改增通知”第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和10%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照“营改增通知”第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　6. 发票开具。

　　房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

　　房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

　　房地产开发企业的一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

　　(十三)一般纳税人应纳税额计算实例

　　【例2-3]某生产企业为增值税一般纳税人，其生产的货物适用16%增值税税率， 2018年8月该企业的有关生产经营业务如下：

　　(1) 销售甲产品给某大商场，开具了增值税专用发票，取得不含税销售额80万元; 同时取得销售甲产品的送货运输费收入5. 85万元(含增值税价格，与销售货物不能分别核算)。

　　(2) 销售乙产品，开具了增值税普通发票，取得含税销售额29万元。

　　(3) 将自产的一批应税新产品用于本企业集体福利项目，成本价为20万元，该新产品无同类产品市场销售价格，国家税务总局确定该产品的成本利润率为10%。

　　(4) 销售2016年10月购进作为固定资产使用过的进口摩托车5辆，开具增值税专用发票，上面注明每辆取得销售额1万元。

　　(5) 购进货物取得增值税专用发票，上面注明的货款金额60万元、税额9. 6万元; 另外支付购货的运输费用6万元，取得运输公司开具的增值税专用发票，上面注明的税额 0. 6万元°

　　(6) 从农产品经营者(小规模纳税人)购进农产品一批(不适用进项税额核定扣除办法)作为生产货物的原材料，取得的增值税专用发票上注明的金额为30万元，税额为 0.9万元，同时支付给运输单位的运费5万元(不含增值税)，取得运输部门开具的增值税专用发票，上面注明的税额为0.5万元。本月下旬将购进的农产品的20%用于本企业职工福利。

　　(7) 当月租入商用楼房一层，取得对方开具的增值税专用发票上注明的税额为5.8 万元。该楼房的1/3用于工会的集体福利项目，其余为企业管理部门使用。

　　以上相关票据均符合税法的规定。请按下列顺序计算该企业8月份应缴纳的增值税税额。

　　(1) 计算销售甲产品的销项税额;

　　(2) 计算销售乙产品的销项税额;

　　(3) 计算自产自用新产品的销项税额;

　　(4) 计算销售使用过的摩托车应纳税额;

　　(5) 计算当月允许抵扣进项税额的合计数;

　　(6) 计算该企业5月合计应缴纳的增值税税额。

　　【答案】

　　(1) 销售甲产品的销项税额=80 x 16% +5. 85 : (1 + 16% ) x 16% = 13. 6 (万元)

　　(2.)销售乙产品的销项税额=29:(1+16%) X16% =4 (万元)

　　(3) 自产自用新产品的销项税额=20x(1 +10%) X16% =3.52 (万元)