《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料”。
实务问题一：房屋拆迁补偿是否是增值税应税项目？
各地税务机关对于房屋拆迁补偿基本都持应税观点，但这和财税〔2016〕140号文的精神就有很大出入，常识告诉我们拆迁补偿费用的大头是“房”而不是“地”，为了取得土地一般要将土地上的房屋等拆除平整，如果房屋拆迁补偿是增值税应税项目，房地产开发企业不应该取得进项发票作为进项抵扣的凭证么？（土地出让金可以抵减销售额，原理在于土地出让不是增值税应税行为，无法取得进项抵扣凭证）。财税〔2016〕140号文规定的是“其他单位或个人”，而不仅仅是“个人”，如果是“个人”无法取得进项专票我可以理解，但“其他单位”（包括企业）取得进项专票应该不是难事。增值税以票控税，应税项目不凭票抵扣是有点突破常理的。或许总局的本意就倾向于非应税，也才有了增值税法征求意见稿中征收补偿非应税的条款。
引申开来说，如果房屋拆迁补偿是应税，按照《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号），这些支出是要凭发票税前列支的，那就出现了增值税不用发票，企业所得税要发票的吊诡局面，我们知道在票据取得方面增值税应该是要严格于企业所得税的。（当然这里可以套用“税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证”）
实务问题二：支付给非权属人的补偿可否抵减销售额？
所谓拆迁补偿一般理解是是指拆迁人对被拆除房屋的权属人（并不限于所有权人）/被拆迁人给予的补偿。实际拆迁中部分被拆迁物可能对外出租了，或者承租人作了装修，拆迁过程中需要支付清租补偿（提前解约补偿）、装修款补偿等，逻辑上此部分补偿应该由被拆迁物的权属人（如村民、村集体等）支付给实际使用人，同时体现在拆迁人给被拆迁人的拆迁补偿中，实务中被拆迁人会要求拆迁人将上述补偿直接支付给实际使用人，如此操作可能导致上述补偿形式上不符合增值税拆迁补偿的定义，而税务机关认为房地产开发中土地价款抵减的范围应仅限于明文规定的土地出让金、拆迁补偿等。为此，实务中折衷的解决办法是被拆迁人、拆迁人、实际使用人在三方协议中将三方的权利、义务描述清楚，将被拆迁人的代付行为的实质明确阐述。
