近日，有购房者前来咨询，购房并缴纳契税之后办理退房，能否退还契税?笔者认为，应区分以下情况：
一是已签订房地产买卖合同，未办理房地产权属登记之前发生退房。根据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。
但购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》(国税函〔1999〕613号)的规定，当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，必须依法缴纳契税，这种情况下的退房就不再给予退税。
二是已签订合同，并办理了房地产权属登记之后发生退房。根据财税〔2011〕32号文件的规定，在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
但也有例外情形。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)中规定，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。比如，房地产公司将房屋“一房二卖”，后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的，其权利不得优先于先买方人，法院由此判决后买房人的房地产权属转移行为无效，房产登记机关撤销了原房地产权属登记。此时，税务机关可退还原购房者已经缴纳的契税。
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