2021中级会计经济法知识点：解除权的行使
| （1）适用惩罚性赔偿金 | 抵押 | 先卖后抵：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 | 解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任 | |||
| 先抵后售：故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 | ||||||
| 一房二卖 | 先售他人：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 | |||||
| 后售他人：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人 | ||||||
| 许可 | 故意隐瞒未取得预售许可或提供虚假预售许可 | |||||
| （2）不适用惩罚性赔偿金 | 房屋主体结构质量不合格 | 解除合同、赔偿损失 | ||||
| 房屋质量问题严重，影响正常居住使用 | ||||||
| 建筑面积与合同不符 | 误差≤3% | 据实结算，不得解除 | ||||
| 误差＞3% | 实际面积＞合同面积 | 买受人有权选择解除合同，退还购房款及利息 | ||||
| 买受人也可以选择继续履行 | 面积误差在3%以内，买受人按合同约定价格补差价 | |||||
| 面积误差超过3%的部分，由出卖人承担，但所有权归买受人 | ||||||
| 实际面积＜合同面积 | 买受人有权选择解除合同，退还购房款及利息 | |||||
| 买受人也可以选择继续履行 | 对面积误差在3%以内的部分退还购房款及利息 | |||||
| 对超过3%的部分双倍返还购房款 | ||||||
| 延迟交房或支付购房款 | 经催告后3个月内仍未履行 | 解除合同 | ||||
| 解除权的行使期限 | 对方当事人催告 | 催告后3个月内行使 | ||||
| 对方当事人未催告 | 解除权发生日起1年内行使 | |||||
【例题·单选题】下列有关商品房买卖合同的说法，不符合法律规定的是( )。
A.商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约
B.出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，该合同效力待定
C.房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的，买受人可以解除合同
D.出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金
【答案】B。解析：出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。
