中公财经

经济法知识点

第五章 主要合同-租赁合同

(1)房屋租赁的效力

①无效情形：

②登记与否不影响合同生效：

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

③一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

已经合法占有租赁房屋的→已经办理登记备案手续的→合同成立在先的。

(2)承租人可以请求解除合同情形：

①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

②租赁房屋权属有争议的;

③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

(3)承租人优先购买权

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

【解释】只有在房屋租赁中才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

【提示】承租人丧失主张优先购买房屋的情形：

①房屋共有人行使优先购买权的;

②出租人将房屋出卖给近亲属;

【解释】近亲属包括:配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;

④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。