一起学《实务》：2018中级会计高频知识点第四章（2）

2018年中级会计职称考试备考正在如火如荼的进行着，为了让大家快速了解考试重点，中公会计小编为你整理了《中级会计实务》考点，和你一起学习。

第四章投资性房地产

第二节投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

投资性房地产，只有在符合投资性房地产的并同时满足投资性房地产的两个确认条件时，才能予以确认：

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

企业外购固定资产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本包括价款、相关税费和可直接归属该资产的其他支出。采用成本模式进行后续计量的，企业应当在购入投资性房地产时，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目;采用公允价值模式进行后续计量的，企业应当在购入投资性房地产时，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“银行存款”等科目。

(二)自行建造的投资性房地产的确认和初始计量

企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

自行建造投资性房地产，其成本由建造该资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。采用成本模式进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品” 科目;采用公允价值模式进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。

【例题 5•判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。( )

(2010 年)

【答案】×。解析：企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。

【教材例 4-3】2x18 年 2 月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2x18 年 11 月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2x18 年 12 月 5 日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为 9 000

000 元,至 2x18 年 12 月 5 日，土地使用权已摊销 165 000 元;两栋厂房的实际造价均

为 12 000 000 元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

甲公司的账务处理如下：

由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为投资性房地产=9 000 000×1/2= 4 500 000(元)

借：固定资产——厂房 12 000 000

投资性房地产——厂房 12 000 000

贷：在建工程——厂房 24 000 000

借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000

累计摊销 82 500

贷：无形资产——土地使用权 4 500 000(9 000 000÷2) 投资性房地产累计摊销 82 500(165 000÷2)

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