2018年中级会计职称考试备考正在如火如荼的进行着，为了让大家快速了解考试重点，中公会计小编为你整理了《中级会计实务》考点，和你一起学习。
第四章 投资性房地产
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换(一)房地产的转换形式及转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。
(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。
(3)“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售 的日期。
(二)房地产转换的会计处理
1.房地产转换模式类别
| 成本模式 | 公允价值模式 | |
| 投资性房地产转 为 自 用 房 地产（固定资 产、无形资产） |
（以固定资产为例） 借：固定资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产累计折旧 固定资产减值准备 |
（以固定资产为例） 借：固定资产 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷） |
| 投资性房地产转为存货 |
借：开发产品（倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 |
借：开发产品（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动（或借方） 公允价值变动损益（差额，可借可贷） |
| 自用房地产 （固定资产、无形资产）转换为投资性房地产 |
（以固定资产为例）借：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备贷：固定资产 投资性房地产累计折旧（摊 销） 投资性房地产减值准备 |
（以固定资产为例） 借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益（借方差异） 贷：固定资产 其他综合收益（贷方差异） |
| 存货转换为投资性房地产 |
借：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备 贷：开发产品 |
借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（借方差异） 贷：开发产品 其他综合收益（贷方差异） |
| 其中，原价 80 000 000 元，累计已提折旧 20 甲公司的账务处理如下： |
000 | 000 元。假定不考虑其他因素。 |
| 2×18 年 9 月 1 日 | ||
| 借：固定资产——厂房 | 80 000 000 | |
| 投资性房地产累计折旧 | 20 000 000 | |
| 贷：投资性房地产——厂房 | 80 000 000 | |
| 累计折旧——厂房 | 20 000 000 |
2×18 年 5 月 1 日
借：投资性房地产——办公楼 500 000 000
累计折旧 5 000 000
贷：固定资产——办公楼 500 000 000
投资性房地产累计折旧 5 000 000
【教材例 4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，2×18 年 4 月 10 日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租并形成了书面决议。甲公司遂与乙 公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为 2×18 年5 月 1 日，租赁期为 5 年。2×18 年 5 月 1 日，该写字楼的账面余额为 500 000 000 元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：
2×18 年 5 月 1 日
借：投资性房地产——写字楼 500 000 000
贷：开发产品 500 000 000
【例题 11•单选题】2011 年 7 月 1 日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为 4 000 万元，已计提折旧 200 万元，已计提减值准备 100 万元，转换日的公允价值为 3 850 万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为( )万元。(2012 年)
| A.3 | 700 |
| B.3 | 800 |
| C.3 | 850 |
| D.4 | 000 |
“固定资产”科目。
2.公允价值模式下的转换
(1)投资性房地产转换为自用房地产
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日 的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性 房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损 益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有 者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。
【例题 12•单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是( )。(2017 年)
A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
【答案】C。解析：企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当 转换日的公允价值大于账面价值时的差额，应该计入其他综合收益。
【教材例 4-11】2×18 年 11 月 1 日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。2×18 年11 月 1 日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为 72 000 000 元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 70 000 000 元，其中，成本为 67 000 000 元，公允价值变动为 3 000 000 元。甲公司的账务处理如下：
借：固定资产——写字楼 72 000 000
贷：投资性房地产——写字楼——成本 67 000 000
——公允价值变动 3 000 000
公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000
【教材例 4-12】2×18 年 8 月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成 书面决议。2×18 年 12 月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×19 年1 月 1 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为 2×19 年 1 月 1 日，租赁期为 3 年。
在该例中，甲公司应当于租赁期开始日(2×19 年 1 月 1 日)，将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼。采用公允价 值模式计量假设 2×19 年 1 月 1 日，该办公楼的公允价值为 380 000 000 元，其原价为 550 000 000 元，已提折旧 150 000 000 元。甲公司的账务处理如下：
2×19 年 1 月 1 日
借：投资性房地产——办公楼——成本 380 000 000
公允价值变动损益——投资性房地产 20 000 000
累计折旧 150 000 000
贷：固定资产——办公楼 550 000 000
【教材例 4-13】2×18 年 4 月 15 日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为
2×18 年 5 月 1 日，租赁期为 5 年。2×18 年 5 月 1 日，该写字楼的账面余额为 400 000000 元。公允价值为 430 000 000 元。甲公司的账务处理如下：
2×18 年 5 月 1 日
借：投资性房地产——写字楼——成本 430 000 000
贷：开发产品 400 000 000
其他综合收益——投资性房地产 30 000 000
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