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2018年中级会计职称考试备考正在如火如荼的进行着，为了让大家快速了解考试重点，中公会计小编为你整理了《中级经济法》考点，和你一起学习。

第五章 合同法律制度

一、买卖合同

(七)商品房买卖合同

1.销售广告的性质认定

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请;但是，出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确 定有重大影响的，视为要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同 的组成部分，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。

2.商品房预售合同的效力

(1)商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预 售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在 起诉前取得预售许可的，合同有效。

(2)商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同的生效条件，当事人另有约定的除外。

3.被拆迁人的优先权

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人 以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另 行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

4.解除权的行使

(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体 结构质量经核验确属不合格;

(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

(3)房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过 3%的;

(4)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在 3 个月的合理期限内仍未履行;

(5)约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过 1 年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

5.商品房买卖合同中贷款合同的效力

(1)贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解 除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当 事人赔偿损失。

(2)商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖 人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

【例题·多选题】甲房地产开发公司在预售某住宅小区的广告中，宣称其“容积率不高于 1.2”、“绿地面积超过 50%”，引起购房者的热烈关注，所预售的商品房一售而空，价格也比周边小区高出 20%。但是，该小区商品房的预售合同中未对容积率和公共绿地面积问题作约定。甲公司交房时，购房者乙却发现小区的容积率超过 2.0， 绿地面积只有 20%，并且在调查后得知，甲公司报经批准的规划就是如此。根据合同法律制度的规定，下列关于甲公司和乙之间的房屋预售合同的表述中，正确的有( )。

A.合同无效

B.乙有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同并请求甲公司赔偿损失

C.乙有权请求甲公司承担违约责任

D.乙有权请求甲公司支付不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金

【答案】BC。解析：选项 AB：开发商的行为构成欺诈，欺诈下的合同不损害国家利益，属于可变更、可撤销的合同;选项 C：就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响 的，视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当 事人违反的，应当承担违约责任;选项 D：甲公司的行为不属于买受人可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金的情形。

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