2018年中级会计职称考试备考正在如火如荼的进行着，为了让大家快速了解考试重点，中公会计小编为你整理了《中级经济法》考点，和你一起学习。
第五章 合同法律制度
第九节 具体合同
四、租赁合同(一)租赁合同的期限
1.租赁合同的期限超过 20 年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过 20 年。超过 20 年的，超过部分无效。
2.不定期租赁
| （1） |
不定期租赁的认定 | ||
| [1] | 租赁期限 6 个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的 | ||
| [2] | 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的 | ||
| [3] | 租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效 | ||
| （2） |
不定期租赁下的随时解除权 | ||
| [1] | 承租人可以 | 随时走人 | |
| [2] | 出租人也可以 | 出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 | |
| （3） |
（定期租赁中）承租人的特别“随时解除权” | ||
| 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承 租人仍然可以随时解除合同。 |
|||
| （1） | 约定 | 租金的支付期限由租赁合同双方约定。 | |
| （2） |
《合同法》 有关规定 |
当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交 易习惯确定。 |
|
| （3） |
仍不能确定的，适用以下规则： | ||
| [1] | 租赁期限不满 1 年的，应当在租赁期限届满时支付； | ||
| [2] |
租赁期限 1 年以上的，应当在每届满 1 年时支付，剩余期间不满 1 年的，应当在租赁期 限届满时支付。 |
||
1.维修义务
(1)出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
(2)承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履 行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承 租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
(3)承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人 同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2.风险的承担
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可 以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现 合同目的的，承租人可以解除合同。
(三)租赁物的转租和买卖
1.转租
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同 继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当(向出租人)赔偿损失。承租人 未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
【例题·多选题】甲将自己的一套房屋出租给乙，乙擅自将房屋转租给丙。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。根据合同法律制度的规定，下列表述中， 正 确 的 有 ( ) 。
A.甲有权要求解除与乙的租赁合同
B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失
C.甲有权要求丙搬出房屋
D.甲有权要求丙支付租金
【答案】ABC。解析：选项 A：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同;选项 B：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的， 应当承担损害赔偿责任;选项 C：甲是房屋的所有权人，甲可基于所有权要求丙搬出房屋;选项 D：甲丙之间不存在合同关系，根据合同的相对性原理，甲无权要求丙支付租金。
2.买卖不破租赁
(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。
【提示】所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。
(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人 享有在同等条件下优先购买的权利。
【提示 1】只有在“房屋租赁”中承租人才享有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。
【提示 2】(1)先出租后抵押的，租赁合同优先;(2)先抵押后出租的，抵押权优先。
【例题·单选题】甲公司将所属设备租赁给乙公司使用。租赁期间，甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定，下列表述正确的是( )。
A.甲公司在租赁期间不能出卖出租设备
B.买卖合同有效，原租赁合同继续有效
C.买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止 D.买卖合同有效，原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效
【答案】B。
(四)房屋租赁合同
1.房屋租赁合同的无效
(1)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前取得建设工程 规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
(2)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租 赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有 效。
(3)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效;但在一审法庭辩论终结 前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
2.登记备案
当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求 确认合同无效的，人民法院不予支持。
3.房屋租赁合同的解除
发生下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院 应予支持：
(1)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(2)租赁房屋权属有争议的;
(3)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
4.承租人的优先权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有 以同等条件优先购买的权利。
(1)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖 5 日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
(2)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持;但请求确 认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
【提示】据物权法定原则，承租人的优先购买权不属于法定物权种类，出租人未 通知承租人即将租赁房屋出卖给第三人时：(1)出租人与第三人之间的房屋买卖合同 有效;(2)出租人应向承租人承担赔偿责任。
5.承租人不享有优先权的情形
具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(1)房屋共有人行使优先购买权的;
(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、 外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(3)出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示购买的;
(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【例题·多选题】甲承租乙的住房，租期未满，乙有意将该住房出售。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有( )。
A.乙应在出售之前的合理期限内通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权
B.如果乙对甲隐瞒情况，将房屋出售给丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖合同无效
C.如果甲放弃优先购买权，当丙购得该住房成为新所有人后，即使租期未满，也有权要求甲立即迁出该住房
D.如果乙的哥哥丁想要购买该住房，则甲不得主张优先购买权
【答案】AD。解析：选项 A：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买的权利;选项 B：出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持;选项 C：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力;选项 D：出租人将房屋出卖给近亲属(配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女)，承租人主张优先购买权的， 人民法院不予支持。
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